¿Exceso de stock de viviendas en Sevilla?

     En este artículo voy a jugar a ser futurólogo, aunque intentado mediante datos, defender la posición, que menciona el título, y razón por la cual, están leyendo estas líneas.

    Durante estos últimos meses, no he dejado de leer artículos, acerca de los nuevos barrios que se están construyendo: Palma altas, Hospital militar, antiguo cuartel artilleriael Pítamo en Sevilla o Mairena y Entre núcleos en el área metropolitana. Realmente espectacular, esta última, ya que están creando una ciudad nueva en muy poco tiempo. Según los datos publicados por medios locales, estaríamos hablando de unas 22.000 viviendas nuevas. Una barbaridad.

    Comencemos con las hipótesis. Cuando se hacen cálculos acerca del número de habitantes por vivienda, normalmente se estima una media de cuatro habitantes. No obstante, y por ser más conservador, el cálculo lo haré sobre tres personas por vivienda. Esto supone 66.000 personas nuevas que pasan a habitar en Sevilla (22.000 viviendas X 3). Teniendo en cuenta, que la población del área metropolitana de Sevilla es de 1.550.000 personas, el incremento de la población, con estas nuevas promociones, sería del 4,26% aproximadamente. ¿Es mucho?

    Pongamos estos números en contexto. Según datos del INE, en 2007, la población del área metropolitana era de 1.450.000 habitantes. Es decir, en cerca de 20 años, los habitantes han aumentado en algo menos del 7%.

    Primera reflexión que me hago. Si se han necesitado 17 años para incrementar la población un 7%, para absorber toda la vivienda nueva, al mismo ritmo de crecimiento, se necesitarían 10 años para absorber esas 66.000 personas.

    Estamos en un ciclo económico positivo, aunque el mercado se está enfriando, hasta ahora no de manera alarmante. En todo caso, la variación interanual en España, según datos de Fotocasa ha sido del -10,5%. La tendencia además es bajista, aunque ha existido un repunte en junio, último dato disponible. A pesar de todo, los precios siguen aumentando (datos Tinsa). Aunque este tema ya lo traté.

    Si estando en un ciclo económico positivo, la compraventa de vivienda está teniendo problemas. ¿Qué ocurrirá cuando llegue una crisis que creo que nos alcanzará a lo largo de 2025?

    ¿Bajarán entonces los pisos? Según mi punto de vista si, pero no en un corto periodo de tiempo. Para que una persona venda mas barato, primero es necesario que esta necesite urgentemente ese dinero. Y ya les digo, cuesta mucho asumir una pérdida. En el gráfico superior, podrán ver, que los precios más bajos de la vivienda tuvieron lugar en Sevilla en 2016, ocho años más tarde del inicio de la crisis.

    Antes de finalizar, una aclaración casi obligada. Ante la pregunta que alguno me hará. “¿No has tenido en cuenta los apartamentos turísticos? Mucha gente ya no vive en el centro”. Efectivamente, ha ocurrido. Por eso hablo de área metropolitana y no de Sevilla capital. Hay personas que vivían en el centro, y ahora lo hacen en Tomares. El dato que estoy tomando no se ve afectado.

Espero sus comentarios y opiniones

Alejandro Sánchez de Ibargüen Moreno

El fin del dinero barato

Hace unos meses publiqué una entrada acerca de la hiperinflación que irremediablemente nos tocaría vivir, debido a las medidas cortoplacistas que está tomando el Banco Central Europeo, para salvar a los países endeudados masivamente como España.

Nos encontramos en una situación anormal en cuanto a tipos de interés se refiere, y podemos auto engañarnos durante un tiempo, pero todo el mundo se acaba dando cuenta, al menos aquellos con dos dedos de frente, de que esta política no puede mantenerse de forma indefinida en el tiempo. Llegará un momento, más pronto que tarde, en que los intereses volverán a subir.

¿Por qué tienen que subir los tipos? Porque las subida de precios que estamos sufriendo (inflación), muy apreciables en las materias primas o en la factura de la luz, no es sostenible en el tiempo, si bien en Europa parece que se mantendrá al menos hasta 2022.

Como estamos viendo, estas políticas de dinero barato provocan en un primer lugar la subida de los precios, como consecuencia de ello, también lo hacen los costes de producción de las empresas, y final e irremediablemente, los  bancos centrales, se ven obligados a subir los tipos de interés.

Pongamos un ejemplo de lo comentado. Si sube el precio del arroz (materia prima), las empresas que comercializan este producto pagan un precio más alto, y por ende su margen se reduce. Llegará un momento que esta subida de precio no podrá sostenerla, y aún a riesgo de perder cuota de mercado, subirá el precio de su producto a los consumidores, para poder seguir ganando dinero y no incurrir en pérdidas. El resto de las empresas del sector, copiarán mas pronto que tarde esta política, para seguir siendo rentables.

Este ejemplo se puede extrapolar a prácticamente cualquier sector, y más pronto que tarde, lo sufriremos en casi todos los productos, por lo que el IPC subirá, ya que éste no deja de ser una traducción de la inflación, se incrementará vertiginosamente.

Para intentar controlar la situación, el Banco Central Europeo, forzada por Alemania, que ya en Julio, ha presentado una inflación interanual del 3,8%, algo que no se veía desde los años 8, se verá obligado a incrementar los tipos de interés para hacer bajar los precios. Sin embargo, al subir los tipos, empezarían a producirse quiebras en cadena de las empresas, especialmente las muy endeudadas y mantenidas artificialmente con estos tipos: empresas zombis.

Finalmente, ¿Por qué la subida de tipos de interés hace bajar los precios? Una subida de tipos provoca que los costes de financiación se incrementen y, al ser los préstamos más caros, disminuye el consumo, al disminuir el dinero en circulación.

Alejandro Sánchez de Ibargüen Moreno

Indice Big Mac

Tras hacer el artículo de McDonald´s, se me ocurrió hacer otro sobre el índice Big Mac. Como lo leen, hay un índice que publica anualmente la revista “The Economist”, para conocer la capacidad adquisitiva de un país. Comparando el precio de la hamburguesa de McDonald's, tendremos una idea del nivel de precios de diferentes países. 

Lo explico en profundidad. El Big Mac es siempre el mismo producto. Está compuesto por los mismos ingredientes, las mismas cantidades, y se cocina igual.  Esta hamburguesa tendrá el mismo sabor, sin importar que te encuentres en Nueva York o en Roma.

Sin embargo, si existen diferencias en el precio de esta hamburguesa, dependiendo de donde la tomemos. Utilizar este índice es muy sencillo. Debéis tomar el precio del Big Mac en dos países, y pasáis uno de los dos precios a la otra moneda, por ejemplo, el Dólar. 

Si estuviésemos en Suiza, y pidiésemos un Big Mac, este nos costaría unos 6,10 francos suizos.  Si transformamos los pesos a Dólares, nos saldría que el precio de un Big Mac en Dólares es de 6,71, observando el cuadro inferior, podemos ver como el precio de una hamburguesa en Estados Unidos, que es el valor base, es de 5,67Dólares. Por lo tanto, Suiza es un 18% más caro que EE.UU, según este índice.

Si nos fijamos en la zona euro, el precio del Big Mac transformado en Dólares es de 4,58 Euros. Por lo tanto, llegamos a la conclusión que la capacidad adquisitiva de la zona Euro es inferior a la americana.

 A través de este índice, podemos ver por ejemplo en que países nuestro poder adquisitivo se vería mermado, si viajáramos a alguno de ellos. Según el Índice McDonald´s, los tres países más caros son Suiza, Noruega y EE.UU. Así que preparen el bolsillo si viajan a alguno de ellos. Por el contrario, viajar a Tailandia nos saldría más barato.

 Llama la atención como algunos países que creíamos más caros que el nuestro, realmente no lo son, o al menos, en el precio de la hamburguesa más famosa del mundo. 

Como el índice es actualizado todos los años, es un buen indicador económico para saber qué países están creciendo, junto a su moneda, y por el contrario cuales se están contrayendo. 

 

Alejandro Sánchez de Ibargüen Moreno