Antes de nada, comencemos con un poco de economía básica. En el mercado, el precio de un bien depende de la oferta y la demanda. Si hay mucha oferta y poca demanda, los precios bajan. Por el contrario, si hay poca oferta y mucha demanda, los precios suben. Teniendo claro este sencillo concepto, entenderemos mejor el mercado inmobiliario.
Comencemos con el lado del
producto (oferta). El stock de la vivienda en España ha bajado hasta el 4,1%
en octubre, el nivel más bajo en años. Siendo esta la principal razón del aumento
de los precios. Como ejemplo, durante el año del coronavirus, en 2020, el stock
era del 4,8%. Es decir, la demanda de vivienda se está cubriendo con la oferta
disponible, a consta de reducir los stocks, y no mediante la construcción de
obra nueva. En resumen, como hay poco producto y sigue existiendo demanda, los precios suben.
Los hipotecados en tipo variable,
ya habéis notado como los intereses han subido verticalmente. Este hecho, debería
de haber provocado una bajada en los precios de la vivienda, ya que al encarecerse
el precio total de la adquisición (compra del bien, más hipoteca), la demanda debería de
haber menguado, como así ha ocurrido, pero los precios no han bajado por una razón muy simple. No se está construyendo
prácticamente vivienda nueva, por lo que la oferta es cada vez menor. Los precios,
por ende, seguirán tensionándose.
Muchas personas, entre las que me incluyo, pensábamos que íbamos a repetir el escenario 2008-2023, donde la subida de los tipos, y el encarecimiento de las hipotecas, hizo reducir la demanda, haciendo caer los precios. La gran diferencia radica en la oferta, ya que, en 2007, existió una burbuja de crédito a promotores inmobiliarios. Provocando una sobreoferta de vivienda.
Desde el lado de la demanda (compradores), y
según datos de idealista, el número de interesados en inmuebles es de 2,5 por
anuncio, un punto más que el mes de septiembre, siendo de 2 interesados por anuncios un año antes. Dicho de otro modo, la demanda por piso a pesar de la subida de tipos sigue subiendo, por culpa de la falta de vivienda a la venta.
Ahora vamos a estudiar cómo se
han comportado los precios, centrándonos en los datos de la capital del mundo
de octubre. Según el portal especializado Idealista, el precio medio en Sevilla
ha sido de 2.210 €/m2. Esto supone un incremento del 1,2 % frente a septiembre
2023, y una subida del 5,9 % con respecto a octubre de 2022.
Como puede observarse en el
cuadro inferior, también obtenido de Idealista, no todas las zonas de Sevilla
capital evolucionan de la misma forma. El mayor incremento anual, ha tenido
lugar en la Macarena (13,1%), Cerro Amate (9,6%), San Pablo (8,4%) o Los
Bermejales (8,3%). Por el contrario, ha bajado el precio en el Porvenir (-4,7%)
o en Pino Montano (-0,3%).
El metro cuadrado mas caro lo tenemos en el centro 3.373€/m2, seguido de Triana 2.929 €/m2 y el Porvenir 2.971 euros. Los metros más baratos están en Torreblanca 712€/m2, Cerro Amate1.173 €/m2, Alcosa 1.237 €/m2, Pino Montano 1.306 €/m2 y San Pablo 1.450 €/m2.
Podemos llegar a la conclusión, en cuanto a la evolución de los precios, que las subidas están teniendo lugar en barrios populares (salvo Pino Montano), cuyo precio no es tan elevado como el de otras zonas de la ciudad.
A diferencia de la anterior crisis, la tasa de ahorro de las familias ha aumentado, no existe tanto paro, además el dinero público lo riega todo (inflación). Hay una crisis por llegar, el de la deuda publica, aunque no sabemos cuando. “Virtud, hace casa, y vicio, la arrasa.”
¿Qué pasará cuando se bajen los tipos?
Salvo que comiencen a construirse nuevas promociones ( o comience la crisis), lo normal es que el encarecimiento
del precio de la vivienda se acentúe en las grandes urbes. En Sevilla capital, hay una perdida
continua de habitantes desde hace veinte años, debido a este problema. Son muchas las personas, que se han decantado por mudarse
a poblaciones vecinas, con mejores precios. Las ultimas grandes promociones: Entre
núcleos y Palma Altas.
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