En este artículo voy a jugar a ser futurólogo, aunque intentado mediante datos, defender la posición, que menciona el título, y razón por la cual, están leyendo estas líneas.
Durante estos últimos meses, no he dejado de leer artículos,
acerca de los nuevos barrios que se están construyendo: Palma altas, Hospital
militar, antiguo cuartel artilleriael Pítamo en Sevilla o Mairena y Entre
núcleos en el área metropolitana. Realmente espectacular, esta última, ya que están
creando una ciudad nueva en muy poco tiempo. Según los datos publicados por
medios locales, estaríamos hablando de unas 22.000 viviendas nuevas. Una
barbaridad.
Comencemos con las hipótesis. Cuando se hacen cálculos acerca
del número de habitantes por vivienda, normalmente se estima una media de
cuatro habitantes. No obstante, y por ser más conservador, el cálculo lo haré
sobre tres personas por vivienda. Esto supone 66.000 personas nuevas que pasan
a habitar en Sevilla (22.000 viviendas X 3). Teniendo en cuenta, que la
población del área metropolitana de Sevilla es de 1.550.000 personas, el
incremento de la población, con estas nuevas promociones, sería del 4,26%
aproximadamente. ¿Es mucho?
Pongamos estos números en contexto. Según datos del INE, en
2007, la población del área metropolitana era de 1.450.000 habitantes. Es
decir, en cerca de 20 años, los habitantes han aumentado en algo menos del 7%.
Primera reflexión que me hago. Si se han necesitado 17
años para incrementar la población un 7%, para absorber toda la vivienda nueva,
al mismo ritmo de crecimiento, se necesitarían 10 años para absorber esas
66.000 personas.
Estamos en un ciclo económico positivo, aunque el mercado se está enfriando, hasta ahora no de manera alarmante. En todo caso, la variación interanual en España, según datos de Fotocasa ha sido del -10,5%. La tendencia además es bajista, aunque ha existido un repunte en junio, último dato disponible. A pesar de todo, los precios siguen aumentando (datos Tinsa). Aunque este tema ya lo traté.
Si estando en un ciclo económico positivo, la compraventa de vivienda está teniendo problemas. ¿Qué ocurrirá cuando llegue una crisis que creo que nos alcanzará a lo largo de 2025?
¿Bajarán entonces los pisos? Según mi punto de vista si,
pero no en un corto periodo de tiempo. Para que una persona venda mas barato,
primero es necesario que esta necesite urgentemente ese dinero. Y ya les digo,
cuesta mucho asumir una pérdida. En el gráfico superior, podrán ver, que los
precios más bajos de la vivienda tuvieron lugar en Sevilla en 2016, ocho años
más tarde del inicio de la crisis.
Antes de finalizar, una aclaración casi obligada. Ante la
pregunta que alguno me hará. “¿No has tenido en cuenta los apartamentos turísticos?
Mucha gente ya no vive en el centro”. Efectivamente, ha ocurrido. Por eso hablo
de área metropolitana y no de Sevilla capital. Hay personas que vivían en el
centro, y ahora lo hacen en Tomares. El dato que estoy tomando no se ve
afectado.
Espero sus comentarios y opiniones
Alejandro Sánchez de Ibargüen Moreno
Cómo ya sabes, yo adquiri mi vivienda actual en febrero de 2016, el momento más bajo desde su punto máximo tras la burbuja. Actualmente se supone que vale un 29% más, cuando la economía no ha crecido ese % en valor adquisitivo,es decir, los sueldos no han subido en ese porcentaje respecto a la capacidad de compra, o en otras palabras, nuestro poder adquisitivo no va acorde con el aumento del precio de la vivienda (ni de la vida, pero ese es otro asunto). Por tanto, como la economía real ya ha empezado a decrecer, aún restarían (si ponemos como ejemplo el periodo 2008-2016), al menos 8 años para alcanzar de nuevo otro punto mínimo basándonos en el dato anterior, con lo cual, creo que si es posible absorber ese número de viviendas, ya que la caída no será tan abrupta, sino más lenta y continua. Y como siempre hemos hablado, nunca salimos de la crisis de 2008.
ResponderEliminarHola Jose Manuel. Ese sobre stock, no va a provocar que queden libres las viviendas, aunque pienso que sí pueden provocar una bajada de precios o al menos a corto plazo la congelación de las subidas. La bajada como bien indicas, y a falta de la "bolita de cristal", la podemos suponer a varios años visto, observando hechos pasados.
ResponderEliminarAlejandro S.I
Magnifico estudio, enhorabuena!!!,
ResponderEliminarYo creo que la oferta y la demanda inmobiliaria en sevilla y su entorno, está muy clara en zonas tradicionales , Remedios, porvenir, Nervión, prado, Triana, casco antiguo, no hay apenas oferta , lo que sale a la venta se vende ( siempre que no esté loco el vendedor), hay mucha demanda En las zonas periféricas, actualmente hay más oferta que demanda , los precios son estables , en Los Remedios y Nervión han subido los Los precios de la vivienda usada un 10% de junio a hoy, la poca nueva que hay está estable así como en la periferia,
En el casco antiguo yo diría que el problema turístico está ralentizando las ventas , resumo que las hipotecas van en un 70% a interés fijo .
Un abrazo fuerte
Javier M
Es muy interesante la perspectiva que planteas sobre el exceso de oferta en el mercado inmobiliario de Sevilla. Con tanta construcción nueva y la posibilidad de una futura corrección de precios, es un buen momento para que quienes buscan seguridad financiera también consideren la inversión en planes de pensiones. Estos pueden ofrecer una opción de estabilidad a largo plazo frente a la incertidumbre en el mercado inmobiliario y los ciclos económicos.
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