Para la valoración de empresas, especialmente las que cotizan en bolsa, existe una fórmula muy utilizada para estimar el precio de una inversión. Este indicador se llama PER, Price Earnings Ratio, o en español, ratio precio-beneficio. Este indicador simplemente mide la relación entre el precio de una inversión y sus beneficios esperados. La fórmula es la siguiente:
PER = Precio / Beneficio
Si estamos pensando en adquirir un piso para su alquiler, como forma de inversión, y no para habitar en él, con este indicador podemos determinar si el piso está caro o barato. Para ello, simplemente debemos de tomar el precio de compra del piso, y lo dividimos por los ingresos futuros estimados que obtendremos a través de las rentas de alquiler.
PER = 200.000 / 9.600 = 20,83 veces
Por otro lado, también podemos obtener la rentabilidad bruta de nuestra inversión, que sería del 4,8%:
Rentabilidad bruta anual = 9.600 / 200.000 = 0,048*100 = 4,8%
¿Cómo saber a través del PER si es una buena inversión? Según el informe de indicadores de mercado de la vivienda de España, publicado por el banco de España el 31 de marzo, la rentabilidad bruta media por alquiler fue del 3,7%. Por lo tanto, en este caso, tendríamos una rentabilidad bruta por encima de la media nacional.
Como habréis apreciado, siempre hablo de rentabilidad bruta. En todos estos cálculos no he tenido en cuenta todos los gastos que tenemos que asumir, y restar a los ingresos obtenidos, haciendo la rentabilidad neta menor, especialmente si tenemos gastos de interés altos.
No entramos a valorar la rentabilidad por incremento del valor del inmbueble, ya que aunque la tendencia es alcista, tras casi 15 años del estallido de la crisis de 2008, los precios aún no han conseguido igualarse en muchos lugares de España.
Alejandro Sánchez de Ibargüen
